Norge
Languages

Languages

Eiendomsskatt

03.april 2019

770x367_kanal.jpg

I Norge er eiendomsskatt en kommunal skatt. Det vil si at det er kommunene som avgjør om det skal utskrives eiendomsskatt, med hvilken skattesats eiendomsskatt skal utskrives, hvordan takstene skal fastsettes og hvordan skatten skal innkreves. Kommunen er altså både forvalter av regelverket og skattekreditor.

Grunnleggende om eiendomsskatt

Kommuneadministrasjonen har sjelden den samme spesialkompetansen på skatt som det eksempelvis Skatteetaten har, og spesielt for mindre kommuner med begrensede ressurser kan det være krevende å håndheve regelverket. Det gjør det ikke enklere at eiendomsskatteloven er gammel og til dels uklar, men gjør det desto viktigere for eiendomsbesittere å kontrollere ilagt eiendomsskatt og klage dersom den fremstår som uriktig.

I 2014 ble kommunene gitt adgang til å benytte Skatteetatens formuesverdier som eiendomsskattegrunnlaget for boligeiendom. Dette har forenklet takseringsjobben for kommunene dramatisk. Også for vannkraftanlegg har man forenklede regler, ved at Skatteetaten fastsetter eiendomsskattegrunnlaget basert på skattyters egne opplysninger i selvangivelsen. Alle andre eiendomstyper takseres imidlertid av kommunen – en prosess som er ressurskrevende, og som ofte kan resultere i en rekke klager.

Alminnelig taksering av eiendommer for eiendomsskatteformål skjer normalt hvert tiende år, og taksten skal deretter stå fast i ti år. Taksering utenom dette kan bare skje i spesielle tilfeller. Dersom skattetaksten er uriktig eller virker for høy, kan man klage innen seks uker etter at eiendomsskatten er utskrevet. En eventuell endring vil da få betydning for resten av tiårsperioden.

Hvilke eiendommer er gjenstand for eiendomsskatt?

Eiendomsskatteloven har i utgangspunktet skilt mellom tre typer eiendommer; boligeiendom, næringseiendom og verk og bruk (typisk industrianlegg). Fra og med 2019 fases imidlertid verk og bruk ut som eiendomskategori over en fem års periode, og skal beskattes som annen næringseiendom. Lovendringen innebærer at produksjonsutstyr og produksjonsinstallasjoner skal fritas fra eiendomsskatt fra og med 2019.

Kommunestyret har stor valgfrihet når det gjelder hvilken type eiendom det skal utskrives eiendomsskatt på, men må utskrive eiendomsskatt på alle eiendommer av samme type. Til en viss grad kan kommunen også avgrense skatten til kun å gjelde enkelte områder ved at man kan begrense eiendomsskatten til områder som «heilt eller delvis er utbygde på byvis», men det vanlige er at eiendomsskatt utskrives for en eller flere eiendomstyper i hele kommunen.

Eiendomsskatten skrives ut på grunnlag av forholdene per 1. januar i skatteåret. Til eiendommen regnes bygninger med tilhørende tomt, husløs grunn som hage og annen innmark, vannfall, laste- og opplagsplasser, arbeidstomter, brygger og lignende, og annen næringseiendom.

Eiendommer som alltid er fritatt

For enkelte eiendommer har ikke kommunen adgang til å skrive ut eiendomsskatt:

  • Noen typer eiendom eid av staten, som for eksempel forsvarsanlegg, museer, idrettsanlegg og historiske bygg eller anlegg

  • Eiendommer eid av kommunen

  • Eiendommer som tilhører jernbanen og er til allmenn bruk

  • Kirker

  • Legasjons- og konsulateiendommer som eies av en annen stat

  • Flyplasser som tjener til allmennyttige formål

  • Eiendommer eid av helseforetak som tjener allmennyttige formål

  • Eiendommer som er drevet som gårdsbruk eller skogbruk, herunder gartneri og planteskoler tilknyttet slik drift

  • Områder som er vernet som nasjonalpark eller naturreservat etter lov om naturmangfold

Ofte kan det oppstå tvil om hvilke eiendommer som skal falle innenfor eiendomsskattelovens obligatoriske skattefritak, eller hvordan en «fritakseiendom» skal avgrenses mot annen skattepliktig eiendom. Løsningen må bero på en konkret vurdering, og ofte er klage eneste mulighet til å få omgjort kommunens grensedragninger.

Eiendommer kommunen kan velge å frita

I tillegg til de obligatorisk fritatte eiendommene, har kommunestyret muligheten til å frita enkelte andre eiendommer:

  • Eiendom eid av stiftelser eller institusjoner som tar sikte på å gagne det offentlige

  • Bygninger med historisk verdi

  • Boliger for en periode på opptil 20 år etter oppføring

Det er kommunestyret som har kompetansen til å frita slike eiendommer. For eiere av slike eiendommer kan det være verdt et forsøk å jobbe mot kommunen for å bli fritatt for eiendomsskatt. For øvrig gjelder de samme problemstillingene knyttet til grensedragningene her, som for obligatorisk fritatte eiendommer. Klage er ofte eneste mulighet dersom man er uenig med kommunen.

Skattesatser

Det er kommunestyret som bestemmer eiendomsskattesatsene i kommunen. Per i dag er eiendomsskattesatsen i Norge mellom 2 og 7 promille. Fra og med 2020 vil maksimal skattesats for bolig- og fritidseiendom utgjøre 5 promille. Det er adgang til å ha ulike satser for ulike typer eiendom, for eksempel på boliger og næringseiendom.

Fra og med 2019 kan ikke eiendomsskatten settes høyere enn 1 promille det første året. Skatten utskrives i en kommune, og deretter kan den ikke økes med mer enn 1 promille per år. Denne begrensningen er ikke til hinder for å starte på en høyere skattesats ved utvidelse av skatteområdet innenfor kommunen til også å gjelde næringseiendom. Utvides derimot eiendomsskatten til også å gjelde bolig- og fritidseiendom, kan satsen ikke settes høyere enn 1 promille.

En kommune som har hatt eiendomsskattesats på 7 promille på bolig- og fritidseiendom kan derfor starte med en skattesats på 7 promille også på næringseiendom, mens en kommune som har hatt en sats på 7 promille på næringseiendom kun kan starte med en sats på 1 promille for bolig- og fritidseiendom. Kommunestyret står for øvrig fritt til å sette ned skattesatsen så mye de ønsker.

Skattegrunnlaget

770x367_vindu_aker_brygge_.jpg

Eiendomsskatteloven inneholder ikke detaljerte regler om hvordan eiendommer skal takseres, men lovens utgangspunkt er at eiendommer skal takseres til objektiv omsetningsverdi.

Kommunene kan benytte ulike hjelpemetoder i takseringen, typisk ulike sjablongregler, og har stor frihet ved utforming av sjablongregler, så lenge de holder seg innenfor objektiv markedsverdi og ikke bryter med likhetsprinsippet. Det skal være en alminnelig taksering i kommunen hvert tiende år, som innebærer at taksten som utgangspunkt står fast i ti år uten hensyn til endringer i eiendomsmarkedet. I særlige tilfeller kan det gjøres unntak fra dette utgangspunktet, men det er ikke vanlig.

Derimot skal det skje omtaksering av en eiendom utenom alminnelig taksering dersom eiendommen deles, bygninger rives eller ødelegges på annen måte, eller dersom det er ført opp nye bygninger eller har skjedd vesentlige endringer på eiendommen.

Kommunestyret oppnevner normalt en fagkyndig nemnd, som skal fastsette takstene på grunnlag av forslag fra fagkyndige takstmenn.

Taksering av boligeiendommer

Med virkning fra og med skatteåret 2014, ble kommunene gitt adgang til å benytte seg av Skatteetatens formuesverdier ved utskrivning av eiendomsskatt på boliger. Denne ordningen gjøres obligatorisk fra og med 2020. Foreløpig er det imidlertid valgfritt å benytte ordningen, slik at kommunen kan velge å taksere boliger selv. Bruk av Skatteetatens formuesverdier er imidlertid svært ressursbesparende, så stadig flere kommuner velger å benytte seg av denne muligheten.

Skatteetaten fastsetter en formuesverdi for hver enkelt bolig med utgangspunkt i gjennomsnittlige kvadratmeterpriser fra Statistisk sentralbyrå, basert på følgende kriterier:

  • Boligtype (enebolig, rekkehus, tomannsbolig, kjedet enebolig eller leilighet)

  • Opprinnelig byggeår

  • Boligens areal (P-ROM eller BOA)

  • Beliggenhet (kommune, samt om det er tett eller spredt bebyggelse)

For eiendomsskatteformål skal verdien settes til 80 % av den beregnede eiendomsverdien, i motsetning til for formuesskatteformål der boligverdien settes til 25 % for primærboliger og 80 % for sekundærboliger. Fra og med 2020 endres verdien for eiendomsskatteformål til 70 % av beregnet eiendomsverdi for bolig- og fritidseiendom.

Det er ikke eksplisitt regulert i loven hvordan taksering av boligeiendommer skal skje der kommunen står for takseringen, men normalt gjøres dette ved sjablongtaksering etter tilsvarende kriterier som Skatteetaten bruker for å beregne formuesverdi.

Også der kommunen har valgt å benytte Skatteetatens formuesverdier som eiendomsskattegrunnlag for boliger, må kommunen normalt taksere en del boliger fordi de ikke har en skattemessig formuesverdi. Det kan for eksempel skyldes manglende innberetning av grunnlagsinformasjon til Skatteetaten.

At noen boliger takseres særskilt mens de fleste boligene i kommunen benytter Skatteetatens formuesverdier, er en lovlig forskjellsbehandling som i seg selv ikke kan påklages. De kommunale eiendomsskattetakstene står i utgangspunktet fast i 10 år. Skatteetaten oppdaterer imidlertid formuesverdien hvert år, slik at boligtakster basert på formuesverdi vil endre seg fra år til år i takt med markedet.

Kommunen har adgang til å innføre bunnfradrag for hver selvstendig boenhet. Det må derfor avgjøres hva som er en selvstendig boenhet, da mange eiendommer har krav på flere bunnfradrag.

Taksering av næringseiendommer

Næringseiendom skal alltid takseres av kommunen, og skal baseres på forholdene per 1. januar i skatteåret. Det som skal takseres er grunnen og bygningsmassen, og målet er å komme frem til objektiv markedsverdi.

Det er vanlig at kommunene utarbeider sjablongbaserte retningslinjer for takseringen, fordi det forenkler takseringsarbeidet sammenlignet med å gjøre en konkret og individuell taksering av hver enkelt eiendom. Kommunen står forholdsvis fritt ved utforming av sjablongreglene, men det er viktig at kommunen ikke legger opp til en taksering som gir en høyere takst enn eiendommens objektive omsetningsverdi.

Selv om takseringen gjøres etter sjablonger, er det et krav at kommunens takstmenn skal besiktige alle eiendommer som ilegges eiendomsskatt. Befaringen gir eiendomsbesitter en anledning til å komme med innspill før skattetaksten settes, og man bør derfor i de fleste tilfeller delta på befaring.

Les mer: Taksering av eiendommer tidligere kalt “Verk og bruk”

Taksering av ubebygde tomter

Også når det gjelder taksering av ubebygde tomter, står kommunen forholdsvis fritt ved utforming av sjablongregler. Det er imidlertid noen problemstillinger som er særlig aktuelle for ubebygde tomter.

Når det kun utskrives eiendomsskatt på enten boliger eller næringseiendom, må det tas stilling til om en ubebygd tomt er en boligtomt eller en næringstomt. Normalt vil det legges stor vekt på hva tomten er regulert for per 1. januar i skatteåret. Videre bør man være ekstra oppmerksom på at likhetsprinsippet overholdes, ettersom to like tomter skal verdsettes likt selv om eierne kan ha ulike formål med tomten. Det er også viktig å være oppmerksom på at objektiv markedsverdi ikke overstiges.

En annen problemstilling vedrørende tomter, er hvem som bærer eiendomsskatten for festetomter. Finansdepartementet har uttalt at der tomt og bygning har ulike eiere, skal hver av partene svare eiendomsskatt for det vedkommende selv eier. Et unntak fra dette er festeavtaler med varighet på mer enn 99 år eller der festeren har en ensidig rett til forlengelse uten tidsbegrensning.

I slike tilfeller skal festeren anses som eier og eiendomsbeskattes for både bygg og tomt. Det er imidlertid viktig å være oppmerksom på at dette er regler om hvem som oppkreves eiendomsskatt av kommunen, men at partene står fritt til å avtale en annen fordeling av eiendomsskatten.

Les mer: Særskilt om konvertering av næringseiendom til boliger

Likebehandlingsprinsippet

770x367_logo_mur.jpg

Likebehandlingsprinsippet er ikke nedfelt i eiendomsskatteloven, men det er et alminnelig rettsprinsipp som det ikke er noen tvil om at gjelder i eiendomsskattesammenheng. Skattytere som mener seg utsatt for usaklig forskjellsbehandling fra kommunen, kan bringe saken inn for domstolene. Dersom domstolene finner at det foreligger usaklig forskjellsbehandling, skal kommunens vedtak oppheves.

Forskjellsbehandling på tvers av kommuner

De fleste kommuner bruker sjablongbaserte beregninger for å taksere næringseiendom. Sjablongene, og dermed også eiendomsskattetakstene, vil kunne variere fra kommune til kommune. To identiske eiendommer som ligger på hver sin side av kommunegrensen, kan dermed få vesentlig forskjellige skattetakster. Slik forskjellsbehandling på tvers av kommunegrenser er ikke ulovlig, men et resultat av at kommunene selv avgjør om det skal være eiendomsskatt i kommunen og hvilket nivå eiendomsskatten skal ligge på.

Forskjellsbehandling innad i kommunen

Det er derimot ikke anledning til ulik verdsettelse av likeartede eiendommer innenfor den enkelte kommune. Takstmennene skal anvende samme beregningsmetode på likeartede næringseiendommer i samme kommune, som skal medføre at like eiendommer verdsettes likt.

Kommer en eiendom klart dårligere ut enn andre tilnærmet like eiendommer, er det nærliggende å si at dette er i strid med likebehandlingsprinsippet. Resultatet kan da være at taksten er ugyldig, selv om taksten ikke overstiger eiendommens objektive markedsverdi. I praksis kan slik forskjellsbehandling være vanskelig for eiendomsbesittere å avdekke, fordi man ikke får innsyn i andres takster. Det er kun selve eiendomsskattetakstene kommunen offentliggjør.

Hvem skal betale eiendomsskatten?

Spørsmålet om hvem som skal betale eiendomsskatten er todelt. For det første er det et spørsmål om hvem som får regningen fra kommunen og er forpliktet til å betale den, og for det andre hvem av partene som skal dekke eiendomsskatten til syvende og sist. Det kan enten være utleier eller leietaker i et leieforhold, eller det kan være bortfester eller fester i et tomtefesteforhold.

Hvem mottar skatteregningen?

Eiendomsskatt skrives ut på eiendommen, og ofte vil eier også ha tinglyst hjemmel til eiendommen. Siden kommunen gjerne tar utgangspunkt i den offentlig tilgjengelige hjemmelsinformasjonen fra grunnboken, vil fakturaen for innbetaling av eiendomsskatt normalt sendes til den tinglyste hjemmelshaveren.

Mange kommuner sender kravet på eiendomsskatt sammen med faktura for kommunale avgifter, og de tinglyste hjemmelsforholdene kontrolleres da normalt før utsendelse. Kommunen vil da fange opp overdragelser av eiendommen dersom ervervet tinglyses.

Dersom en annen enn hjemmelshaver er den reelle eier, blir spørsmålet om hjemmelshaver likevel må betale skatten, for deretter å kreve denne tilbake fra reell eier. Enkelte kommuner løser dette ved at hjemmelshaver kan sende inn dokumentasjon for de reelle eierforholdene, og kommunen vil kunne legge dette til grunn for utsendelse av betalingskrav.

Kommunens sanksjoner ved manglende betaling

Dersom eiendomsskatten ikke er betalt innen betalingsfristen, vil det utløse forsinkelsesrente etter forsinkelsesrenteloven fra den dagen betaling skulle skjedd frem til den dagen skatten faktisk er betalt. I tillegg har kommunen sikkerhet for forfalt innbetaling gjennom lovbestemt pant i eiendommen.

Denne panteretten går foran eventuelle andre heftelser på eiendommen og trenger ikke tinglyses. Den lovfestede panteretten vil ha beste prioritet, og er et særlig tvangsgrunnlag. Det innebærer at kommunen kan begjære tvangssalg av eiendommen dersom eiendomsskatten ikke blir betalt, uten å gå veien om alminnelig tvangsgrunnlag i form av rettskraftig dom.

Det er eier av eiendommen som sitter med ansvaret for at skatten faktisk blir betalt, ettersom kommunen har lovbestemte pant i eiendommen. Dersom det er uenighet om hvem som skal betale eiendomsskatten, bør derfor eier sikre at skatten blir betalt og avklare uenigheten i etterkant. Ettersom kommunen har varslingsplikt ved tiltredelse av pantet, vil eier i de fleste tilfeller klare å forhindre at kommunen tiltrer pantet.

Les mer: Særbestemmelser for betaling av eiendomsskatt

Klage på eiendomsskatt

I relasjon til eiendomsskatteklager må det skilles mellom boligtakster og skattegrunnlag for kraftverk fastsatt av Skatteetaten på den ene siden, og eiendomsskattetakster fastsatt av kommunen på den andre siden. Takster fastsatt av kommunen kan påklages til kommunen. For takster som bygger på tall fra Skatteetaten, er det imidlertid Skatteetatens tall som må påklages.

Felles for boligtakster fastsatt av Skatteetaten og takster fastsatt av kommunene, er at skatten må betales selv om man har klaget eller gått til søksmål. Gjør man ikke det, løper det forsinkelsesrenter etter forsinkelsesrenteloven og i verste fall kan kommunen tvangsselge eiendommen gjennom sin legalpanterett. Vinner man frem i klagesaken, vil kommunen tilbakebetale skatten med en rente tilsvarende styringsrenten fastsatt av Norges Bank. Det innebærer at forsinkelsesrentesatsen vil være 8 prosentpoeng høyere enn rentesatsen for skatt til gode.Søksmålsfristen på 6 måneder fra vedtaksdato er også felles.

Les mer: Klageregler for eiendomsskatt

Ta kontakt med RSM Advokatfirma dersom du trenger hjelp til å sende inn en eiendomsskatteklage.

Kontakt oss

RSM | Oslo
Filipstad Brygge 1, 0252 Oslo, Norway
Pb. 1312 Vika, 0112 Oslo, Norway
T: +47 23 11 42 00
F: +47 23 11 42 01

RSM | Bergen 
Kanalveien 105 B, 5068 Bergen, Norway
Pb. 63, Kristianborg, 5822 Bergen, Norway
T: +47 55 55 77 77
F: +47 55 55 77 70

RSM | Voss
Strandavegen 11, 5705 Voss, Norway
Pb. 136, 5701 Voss, Norway
T: +47 56 52 04 00
F: +47 55 55 77 70

RSM | Stord
Hatlandsmyro 9, 5412 Stord, Norway
T: +47 53 40 99 80    
F: +47 55 55 77 70

RSM | Arendal 
Frolandsveien 6, 4847 Arendal, Norway 
T: +47 38 07 07 00
F: +47 23 11 42 01            

RSM | Kristiansand 
Gravane 20, 4610 Kristiansand S, Norway 
T: +47 38 07 07 00
F: +47 23 11 42 01     

RSM | Mandal 
Veverigata 18, 4514 Mandal, Norway
T: +47 38 07 07 00
F: +47 23 11 42 01     

RSM | Lyngdal 
Fiboveien 2 B, 4580 Lyngdal, Norway
T: +47 38 07 07 00
F: +47 23 11 42 01     

RSM | Forus
Stokkamyrveien 22, 4313 Sandnes, Norway
T: +47 51 63 85 00
F: +47 51 63 85 01

Har du spørsmål knyttet til våre tjenester? Kontakt oss i dag for en uforpliktende prat! 

Kontakt oss