Norge
Languages

Languages

Kjøp av eiendom - skatt, merverdiavgift og regnskap

ida_eiendom_focus_targets.png

Innhold:

1 Innledning
2  Regnskapsmessig behandling av fast eiendom 
3  Skattemessig behandling av fast eiendom
4 Avgiftsmessig behandling av fast eiendom
5  Kjøp av eiendom 
5.1 Kjøp av eiendom kontra kjøp av selskap
5.2 Regnskapsmessig behandling av anskaffelseskost
5.3 Skattemessig behandling av anskaffelseskost
5.4 Merverdiavgift ved kjøp av eiendom


1. Innledning

I en artikkelserie vil RSM fremover omtale ulike faser av en eiendoms livssyklus, med fokus på skatt, avgift og regnskap.

I dette RSM Informerer redegjør vi først kort for utgangspunkter ift. skatt, avgift og regnskap. Videre omtaler vi skatte-, avgifts- og regnskapsmessig behandling av anskaffelseskost ved kjøp av fast eiendom. Et viktig skille går mellom anleggsmidler/driftsmidler, som er varig og en del av en virksomhet (typisk utleie), og omløpsmidler som er ment for salg (typisk boliger eller næringsarealer oppført for salg). I det følgende fokuserer vi på anleggsmidler/driftsmidler.

2. Regnskapsmessig behandling av fast eiendom

Regnskapsloven definerer eiendeler som er bestemt for varig eie eller bruk for å være anleggsmidler. Det at en eiendel er «varig» innebærer at denne er anskaffet for bruk over tid, enten i egen produksjon av varer eller tjenester, for administrative formål eller for utleie, og ikke i den hensikt å oppnå gevinst ved salg. Varige driftsmidler er en underkategori av anleggsmidler og omfatter tomter, bygninger, annen fast eiendom, maskiner, inventar, kontormaskiner o.l.

Anleggsmidler som har en begrenset økonomisk levetid skal avskrives etter en fornuftig avskrivningsplan som gir en rimelig allokering av anskaffelseskost over driftsmidlets økonomiske levetid i virksomheten. Det kreves i tillegg nedskrivning til virkelig verdi dersom denne er lavere enn balanseført verdi.

Til tross for at varige driftsmidler er en vesentlig regnskapspost i mange foretak, foreligger det ingen egen norsk regnskapsstandard som utfyller kravene i regnskapsloven. NRS 8 «God regnskapsskikk for små foretak» inneholder imidlertid omtale av varige driftsmidler og vil være en viktig kilde til god regnskapsskikk også for selskaper som benytter regnskapsreglene for øvrige foretak.

3. Skattemessig behandling av fast eiendom

Skattemessig må det også skilles mellom anleggsmidler – som etter skatteloven heter driftsmidler – og omløpsmidler som er ment for salg. Skillet mellom anleggsmidler/driftsmidler og omløpsmidler må antas å være sammenfallende for regnskap og skatt.

Skatteloven har sjablongregler for hvordan driftsmidler skal behandles, og gjelder både for anskaffelseskost og senere byggekostnader. Et viktig skille skattemessig går mellom påkostninger, som må aktiveres og avskrives, og vedlikeholdskostnader som er fradragsberettiget i det året kostnadene pådras. Påkostninger aktiveres og avskrives etter skattelovens saldoregler. Verken grensen mellom påkostning og vedlikehold eller inndelingen i ulike driftsmidler, er sammenfallende med regnskapsreglene.

4. Avgiftsmessig behandling av fast eiendom

Kjøp og salg av fast eiendom er unntatt merverdiavgift. Ved salg av et nyoppført bygg vil det føre til at merverdiavgiften på oppføringskostnadene blir en endelig kostnad for selger. En slik løsning er således en mer kostbar løsning enn oppføring til bruk i egen merverdiavgiftspliktig virksomhet, der man får fradrag for merverdiavgiften.

Dersom kjøper skal benyttes eiendommen i merverdiavgiftspliktig virksomhet og selger har pådratt seg inngående merverdiavgift ved oppføring kan partene avtale at kjøper overtar selgers såkalte justeringsrett. En slik avtale kan inngås selv om vilkårene for fradrag ikke er oppfylt på kjøpers side ved gjennomføring av kjøpet, men det er et vilkår at kjøper er næringsdrivende og skal bruke bygget i næringsvirksomheten. Tilsvarende kan justeringsretten overføres til en kommune eller en annen kompensasjonsberettiget mottaker etter lov om kompensasjon av merverdiavgift for kommuner, fylkeskommuner mv.

5. Kjøp av eiendom

5.1 Kjøp av eiendom kontra kjøp av selskap

Eiendom kan anskaffes ved at den oppføres av selskapet selv (egentilvirkning) eller ved at en allerede oppført eiendom erverves. På grunn av fritaksmetoden – som innebærer at det er skattefritt å selge aksjer – skjer mange overdragelser ved at det er aksjer og ikke eiendom som overdras. Ettersom alle selskaper er egne juridiske subjekter, skjer det ikke en overdragelse av selve eiendommen ved en aksjeoverdragelse.

Overdragelse av aksjer er også en enklere løsning etter merverdiavgiftsreglene, da overdragelse av aksjer ikke er en såkalt justeringsutløsende hendelse og således utløses ikke en eventuell plikt til å tilbakebetale merverdiavgift på oppføringskostnadene.

Det som står om kjøp av eiendom i dette kapittelet gjelder kun overdragelse av eiendom, og ikke nødvendigvis ved overdragelse av aksjer.

5.2 Regnskapsmessig behandling av anskaffelseskost

Kjøp av en eiendom regnskapsføres til anskaffelseskost. Anskaffelseskost er verdien av vederlaget på tidspunktet for anskaffelse av eiendelen med tillegg av kjøpsutgifter. Ved kjøp av eiendom vil typiske kjøpsutgifter omfatte offentlige avgifter som tinglysningsgebyr og dokumentavgift. I kjøpsutgiftene kan kun kostnader fra det tidspunkt det er sannsynlig at eiendelen blir anskaffet inkluderes. Det betyr for eksempel at utgifter til advokater og rådgivere som pådras for å vurdere ulike eiendomsobjekter ikke kan inkluderes i anskaffelseskost. Direkte utgifter til fremforhandling av avtale om kjøp av en spesifikk eiendom vil imidlertid inngå i anskaffelseskost.

Anskaffelseskost skal tilordnes spesifikt den enkelte eiendel. Det betyr at dersom kjøpet omfatter en bygning med en tilhørende tomt, må anskaffelseskost fordeles mellom tomt og bygning. Dette har betydning for klassifisering i regnskapet/noter og etterfølgende avskrivning. Dersom det anskaffes flere bygninger vil spesifikk tilordning av anskaffelseskost også ha betydning for beregning av gevinst ved et etterfølgende salg av én bygning. For å oppnå korrekte avskrivninger er det behov for å dele eiendommen opp i bestanddeler som har ulik levetid og avskrive disse separat (såkalt dekomponering). Et eksempel er å skille ut heisen fra bygningsmassen og avskrive denne separat over en kortere levetid enn selv bygget. Avskrivning og dekomponering blir nærmere omhandlet i en senere artikkel.

Det kan forekomme tilfeller hvor kjøper av eiendommen betaler hele eller deler av vederlaget i lang tid før eller etter transaksjonstidspunktet, dvs. det tidspunktet kjøper overtar risiko og kontroll knyttet til eiendommen. I de tilfeller forskuddsbetalingen eller etterskuddsbetalingen er rentefri, vil det være behov for å neddiskontere beløpene slik at finansieringen reflekteres i regnskapet som renteinntekter eller renteutgifter.

5.3 Skattemessig behandling av anskaffelseskost

Også skattemessig skal anskaffelseskost dekomponeres. Dekomponeringen skal gjøres mellom tomt og de ulike saldogruppene, og skal skje etter markedsverdi. Det er gjerne en saldogruppe for bygg og en saldogruppe for de tekniske anleggene som skal benyttes, evt. også saldogruppe for inventar. Ofte er det uklart hva som er markedsmessig fordeling mellom tomt og ulike saldogrupper, og da er det viktig med gode begrunnelser og god dokumentasjon på den fordelingen som gjøres. Avskrivning og dekomponering blir nærmere omhandlet i en senere artikkel.

På samme måte som i regnskapet, skal kjøpskostnader som relaterer seg til kjøpet av eiendommen dekomponeres og aktiveres på saldogrupper. Kostnader som ikke knytter seg til en spesifikk eiendom eller en eiendom som man ikke kjøper, kan imidlertid fradragsføres direkte som driftskostnader.

I tilfeller der vederlaget betales lang tid i forveien, har ikke kjøper nødvendigvis fått eiendomsretten til eiendommen før overtagelse. Da må kjøper aktivere en fordring på selger inntil han overtar eiendommen, og denne kan ikke avskrives eller fradragsføres på noen måte. Hva kjøper har fått eiendomsretten til må imidlertid vurderes konkret, basert på hvordan avtalen er utformet.

5.4 Merverdiavgift ved kjøp av eiendom

Kjøp av fast eiendom er unntatt merverdiavgift. Kjøper vil således ikke motta en faktura med merverdiavgift på kjøpesummen.  Kjøper kan imidlertid overta selgers justeringsrett. Fast eiendom som har vært gjenstand for ny-, på- eller ombygging, der inngående merverdiavgift utgjør minst kr 100 000, omfattes av justeringsreglene. Ordlyden i reglene skal i henhold til forarbeidene fortolkes slik at de bare omfatter påkostninger, og ikke kostnader til vedlikehold, drift, mv.

Ved oppføring mv. for salg har selger ikke hatt fradragsrett for merverdiavgift på anskaffelsene. Selger kan likevel overføre en mulig justeringsrett som innebærer at kjøper kan føre et årlig beløp til fradrag på posten for inngående merverdiavgift. Fradraget føres årlig i skattemeldingen for merverdiavgift for 6. termin med leveringsfrist 10. februar påfølgende år.  Selger må gi kjøper en såkalt justeringsoppstilling med blant annet opplysninger om mva-beløpet som er pådratt ved anskaffelsen og en beregning av det beløpet som overføres i justeringsrett til kjøper.  Kjøpers årlige justeringsrett vil maksimalt vare i 10 år fra ferdigstillelsestidspunktet. Det er en forutsetning for kjøpers utnyttelse av justeringsretten at bygget benyttes i egen kompensasjonsberettiget eller merverdiavgiftspliktig virksomhet, og at det omfatter utleie av bygg med merverdiavgift hvis vilkårene for frivillig registrering er tilstede.

Dersom selger har benyttet bygget i egen merverdiavgiftspliktig virksomhet og således har fradragsført inngående merverdiavgift på oppføringskostnadene, kan det være mulig for selger å overføre sin justeringsplikt til kjøper. Det forutsetter at det er mindre enn ti år siden bygget ble oppført. Videre er det et vilkår for en slik overføring at kjøper skal benytte bygget i merverdiavgiftspliktig virksomhet. Som for overføring av justeringsrett må selger gi kjøper en justeringsoppstilling med blant annet opplysninger om mva-beløpet som er pådratt ved anskaffelsen og en beregning av det beløpet som overføres i justeringsplikt til kjøper.

En avtale om overføring av justeringsrett eller -plikt bør være inngått på overdragelsestidspunktet da det her er tale om beløp som partene mener kan ha betydning for vederlaget. For å kunne få virkning overfor avgiftsmyndighetene må justeringsavtalen være inngått senest på leveringsfristen for skattemeldingen for mva for den terminen eiendommen overdras. Avtalen må være skriftlig og inneholde de opplysningene som følger av merverdiavgiftsforskriften. Inngås avtalen senere eller mangler sentrale opplysninger som skal inngå etter bestemmelsene i merverdiavgiftsforskriften vil en slik avtale ikke være gyldig. Det er ikke nødvendig å inngå en avtale om overføring av justeringsrett da det er tilstrekkelig med en justeringsoppstilling fra selger. Det er heller ikke krav til at oppstillingen må foreligge innen et bestemt tidspunkt, men kjøper vil ikke ha rett til justering før det foreligger en oppstilling fra selger med de opplysningene som skal inngå etter merverdiavgiftsforskriften.

 


 

Neste artikkel i serien vil omhandle oppføring av eiendom, og vil bli publisert i november. Meld deg på vårt nyhetsbrev for å motta denne: 

Ønsker du å motta nyhetsbrev med nyheter, tips og erfaringer fra vår bransje?

 

 


 

Hvordan kan vi hjelpe deg?

Bruk kontaktskjema for å sende oss en melding eller få kontaktinformasjon til våre kontorer.

Kontakt oss